L’article L145-123 du Code de commerce français instaure un droit de préemption au profit du locataire lorsque le propriétaire d’un local commercial ou artisanal décide de le vendre. Cette disposition, introduite par la loi Pinel de 2014, vise à protéger les commerçants et artisans locataires face aux mutations immobilières. Elle soulève de nombreuses questions juridiques quant à sa mise en œuvre et ses implications pour les parties concernées. Examinons en détail les contours de ce droit, ses modalités d’application et ses enjeux pour le marché immobilier commercial.
Fondements et objectifs du droit de préemption du locataire
Le droit de préemption accordé au locataire par l’article L145-123 du Code de commerce s’inscrit dans une volonté du législateur de renforcer la protection des commerçants et artisans locataires. Cette mesure vise plusieurs objectifs :
- Permettre aux locataires d’acquérir les murs de leur commerce
- Stabiliser l’activité économique des petites entreprises
- Limiter les spéculations immobilières préjudiciables aux commerçants
- Favoriser l’ancrage territorial des activités commerciales et artisanales
Ce droit de préemption constitue une dérogation au principe de liberté contractuelle, justifiée par l’intérêt général de préservation du tissu économique local. Il s’applique uniquement dans le cadre d’une première cession du local et ne concerne pas les cessions ultérieures.
La mise en place de ce dispositif répond à un constat : de nombreux commerçants et artisans se trouvaient contraints de quitter leur local en cas de vente par le propriétaire, faute de pouvoir rivaliser financièrement avec d’autres acquéreurs potentiels. Le droit de préemption leur offre ainsi une opportunité privilégiée d’acquérir les murs de leur commerce.
Toutefois, l’application de l’article L145-123 soulève des questions quant à l’équilibre entre les droits du propriétaire et ceux du locataire. Le législateur a donc encadré strictement les conditions d’exercice de ce droit pour éviter les abus tout en préservant son efficacité.
Champ d’application et conditions d’exercice du droit de préemption
Le droit de préemption du locataire s’applique dans un cadre précis, défini par la loi. Il convient d’examiner attentivement les conditions requises pour son exercice :
Locaux concernés
Le droit de préemption concerne exclusivement les locaux commerciaux et artisanaux. Sont donc exclus :
- Les locaux à usage d’habitation
- Les locaux professionnels non commerciaux
- Les terrains nus
La notion de local commercial doit s’entendre au sens large et inclut les locaux accessoires nécessaires à l’exploitation du fonds de commerce (réserves, entrepôts attenants, etc.).
Bénéficiaires du droit de préemption
Seuls les locataires titulaires d’un bail commercial peuvent exercer ce droit. Sont donc exclus :
- Les sous-locataires
- Les occupants sans droit ni titre
- Les titulaires de baux dérogatoires ou précaires
Le locataire doit être à jour de ses loyers et charges pour pouvoir exercer son droit de préemption.
Opérations déclenchant le droit de préemption
Le droit de préemption s’applique en cas de vente ou cession à titre onéreux du local. Sont donc concernées :
- Les ventes de gré à gré
- Les ventes aux enchères
- Les échanges avec soulte
En revanche, sont exclues les transmissions à titre gratuit (donations, successions) ainsi que les apports en société.
Procédure d’exercice du droit de préemption
Le propriétaire souhaitant vendre son local doit notifier au locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception, son intention de vendre, le prix et les conditions de la cession envisagée. Le locataire dispose alors d’un délai d’un mois pour exercer son droit de préemption aux conditions notifiées.
Si le locataire exerce son droit, la vente est réputée parfaite. En cas de désaccord sur le prix, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour faire fixer judiciairement le prix de vente.
Effets juridiques et conséquences pratiques de l’exercice du droit de préemption
L’exercice du droit de préemption par le locataire entraîne des conséquences juridiques et pratiques significatives pour les parties concernées :
Pour le locataire préempteur
Le locataire qui exerce son droit de préemption devient propriétaire du local aux conditions notifiées par le vendeur. Cela implique :
- L’obligation de payer le prix de vente convenu
- La prise en charge des frais d’acte et de mutation
- La reprise des éventuelles hypothèques grevant le bien
Le bail commercial prend fin par confusion des qualités de propriétaire et de locataire. Le commerçant ou artisan devient alors pleinement maître de son local.
Pour le propriétaire vendeur
Le propriétaire est tenu de vendre son bien au locataire préempteur aux conditions notifiées. Il ne peut se rétracter, sauf à s’exposer à des dommages et intérêts. En cas de vente à un tiers en violation du droit de préemption, le locataire peut demander l’annulation de la vente dans un délai de six mois.
Pour les tiers acquéreurs potentiels
Les tiers intéressés par l’acquisition du local se trouvent évincés par l’exercice du droit de préemption du locataire. Ils ne peuvent contester cette prérogative légale, même s’ils proposaient un prix supérieur.
Impacts sur le marché immobilier commercial
L’existence du droit de préemption peut influencer les stratégies des acteurs du marché immobilier commercial :
- Les propriétaires peuvent être incités à négocier directement avec leurs locataires avant toute mise en vente
- Les investisseurs peuvent être dissuadés d’acquérir des locaux occupés par des commerçants ou artisans
- Les prix de vente peuvent être ajustés pour tenir compte de cette contrainte légale
Ces effets contribuent à une certaine stabilisation du marché immobilier commercial, en limitant les opérations spéculatives au détriment des commerçants et artisans locataires.
Limites et exceptions au droit de préemption du locataire
Bien que le droit de préemption du locataire soit une protection forte, il connaît certaines limites et exceptions prévues par la loi :
Cessions exclues du champ d’application
Le droit de préemption ne s’applique pas dans les cas suivants :
- Cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial
- Cession unique de locaux commerciaux distincts
- Cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial
- Cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux
Ces exceptions visent à préserver la cohérence des ensembles immobiliers et à ne pas entraver les opérations d’envergure.
Droit de préemption subsidiaire
Le droit de préemption du locataire est subsidiaire par rapport à d’autres droits de préemption légaux, notamment :
- Le droit de préemption urbain des collectivités territoriales
- Le droit de préemption des SAFER en zone rurale
En cas de concurrence entre ces droits, celui du locataire ne pourra s’exercer qu’en l’absence d’exercice des droits prioritaires.
Renonciation contractuelle
Le locataire peut renoncer à son droit de préemption dans le cadre d’une clause du bail commercial. Toutefois, cette renonciation doit être expresse et non équivoque pour être valable.
Délai de forclusion
Le droit de préemption doit être exercé dans le strict délai d’un mois suivant la notification du projet de vente. Passé ce délai, le locataire est forclos et ne peut plus se prévaloir de son droit.
Contentieux liés à l’exercice du droit de préemption
L’application de l’article L145-123 a donné lieu à un contentieux significatif, portant notamment sur :
- La validité des notifications de vente
- L’étendue exacte des locaux concernés par le droit de préemption
- La fixation judiciaire du prix en cas de désaccord
- Les conséquences du non-respect du droit de préemption
La jurisprudence a progressivement précisé les contours de ce droit, contribuant à sécuriser son exercice tout en veillant à l’équilibre des intérêts en présence.
Perspectives et enjeux futurs du droit de préemption du locataire
L’évolution du droit de préemption du locataire soulève plusieurs questions et enjeux pour l’avenir :
Adaptation aux nouvelles formes de commerce
Le développement du e-commerce et des nouveaux modèles commerciaux (pop-up stores, concept stores) interroge sur l’adéquation du droit de préemption à ces réalités économiques. Une réflexion pourrait être menée sur l’extension ou l’adaptation de ce droit à ces nouvelles formes de commerce.
Articulation avec les politiques d’urbanisme commercial
Le droit de préemption du locataire peut entrer en tension avec les objectifs des collectivités en matière d’urbanisme commercial. Une meilleure coordination entre ces dispositifs pourrait être envisagée pour concilier protection des commerçants et aménagement urbain.
Renforcement de l’information des locataires
Malgré l’existence de ce droit, de nombreux locataires méconnaissent encore leurs prérogatives. Des actions de sensibilisation et d’information pourraient être menées pour améliorer l’effectivité du dispositif.
Évolution possible du cadre légal
Certains acteurs plaident pour une extension du droit de préemption, par exemple :
- Son application aux cessions ultérieures du local
- L’allongement du délai d’exercice
- L’extension à d’autres types de baux (professionnels, mixtes)
Ces propositions font débat et nécessiteraient une évaluation approfondie de leurs impacts économiques et juridiques.
Enjeux européens
La question de la compatibilité du droit de préemption du locataire avec le droit européen, notamment la liberté de circulation des capitaux, pourrait se poser à l’avenir. Une réflexion au niveau communautaire sur l’harmonisation des dispositifs de protection des locataires commerciaux pourrait émerger.
En définitive, le droit de préemption du locataire instauré par l’article L145-123 du Code de commerce constitue un outil juridique original visant à protéger les commerçants et artisans face aux mutations du marché immobilier commercial. Son application soulève des questions complexes d’équilibre entre les droits des propriétaires et ceux des locataires, ainsi que des enjeux économiques et urbains plus larges. L’évolution de ce dispositif devra prendre en compte les transformations du commerce et de l’immobilier d’entreprise, tout en préservant son objectif initial de stabilisation du tissu économique local.